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自宅の土地は、相続税で8割減る？（小規模宅地等の特例）

亡くなった方が住んでいた家の土地は、受け継ぐ人によって、相続税の計算で評価額を大きく減らせます。使える人と減る額、申告の条件をまとめます。

結論

亡くなった方が住んでいた家の土地（特定居住用宅地等）は、配偶者か、一定の要件を満たす親族が受け継ぐと、330㎡までの部分の評価額を80％減らせます（租税特別措置法69条の4）。使うには、税額が0円になる場合でも、申告期限までに分け方を決めて申告書を出します。

くわしく

使える人

同居していない親族が使える場合は、いわゆる「家なき子」と呼ばれ、要件が細かく決まっています。亡くなった方が老人ホームに入っていた場合や、二世帯住宅の場合も、別の決まりで対象になることがあります。

減る額の出し方

減る額は、土地の相続税評価額のうち、330㎡までの部分の80％です。

• 300㎡で評価額6,000万円の土地：6,000万円×80％＝4,800万円減り、1,200万円になります
• 400㎡で評価額8,000万円の土地：330㎡分の6,600万円（8,000万円×330÷400）の80％、5,280万円減ります

数字で見ると

次の例で、特例を使う場合と使わない場合の税額を比べます。

• 相続人は子2人（長男・次男）。母は先に亡くなっています
• 父と長男は同じ家に住んでいて、長男が家と土地を受け継ぎ、申告期限まで住み続けます
• 財産は、自宅の土地6,000万円（300㎡）、家400万円、預金5,600万円の合計1億2,000万円
• ほかの控除や特例は使わないものとします

基礎控除は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円です。

特例を使わない場合：基礎控除を引いた7,800万円を子2人で分けると3,900万円ずつです。3,900万円×20％−200万円＝580万円で、相続税の総額は1,160万円です。

特例を使う場合：土地が1,200万円になり、課税価格の合計は7,200万円です。基礎控除を引いた3,000万円を2人で分けると1,500万円ずつで、1,500万円×15％−50万円＝175万円、相続税の総額は350万円です。

この例では、特例を使うと相続税の総額が810万円少なくなります。

金額は説明のための概算です。実際の申告では、土地の評価や端数の処理、ほかの控除・特例の有無で変わります。

使うための条件

• 申告書を出すこと：特例を使った結果、納める税額が0円になる場合でも、申告書に計算の明細書を付け、遺産分割協議書の写しなどを添えて出します。
• 申告期限までに分け方が決まっていること：分けられていない土地には使えません。まとまらないまま申告するときは、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添えておけば、3年以内に分けたあとで使えます（遺産分割がまとまらないまま、申告期限が来たら？）。
• 選ぶ土地に全員が同意すること：特例を使える土地が2か所以上あるときは、どの土地で使うかを、その土地を受け継いだ人全員の同意で選びます。

期限と注意

• 申告と納付の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。同居していた親族は、この期限まで住み続け、土地を持ち続ける必要があります。期限より前に売ると、特例を使えません。
• 未分割のまま申告したあとで分けたときは、分割があった日の翌日から4か月以内に更正の請求をして、特例を使った税額に直します。
• 特例を使うと基礎控除以下になる場合でも、申告は要ります。申告が要るかの目安は相続税の申告が要るかの判定で確かめられます。

親の記事の相続税の申告期限から逆算するでは、10か月の中で、土地の評価と分け方の話し合いをいつまでに進めるかをまとめています。

根拠

• 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 国税庁「相続税の申告要否判定コーナー」特定居住用宅地等の適用要件
• 国税庁 No.4208 相続財産が分割されていないときの申告
• 国税庁 No.4155 相続税の税率
• 租税特別措置法 第69条の4（e-Gov 法令検索）

制度・一次資料の確認日：2026年10月25日。税額は、相続開始日の法令と、土地の評価・ご家族の状況に応じて計算します。