PMRの取りまとめから、レンダー報告、SPC会計・税務まで。
こんな課題に
任せた業務の確認や調整で、本来の運用業務に時間を使えなくなっていませんか。
委託料は高いのに、確認や手直しが減らない
任せたはずの集計や資料に不備があり、AM側で照合・修正する時間が残っている。
PMごとに違うレポートを、毎月まとめ直している
形式も提出日も異なるPMR。不足資料を追いかけ、数値を揃えるだけで月次業務が膨らんでいる。
レンダー報告のための資料集めが終わらない
PMや会計事務所から資料を集め、数値を確認し、期限までに報告する。提出後の質問対応までAMに集中している。
ファンドと委託先の間で、調整に追われている
ファンドからの確認を各担当へ伝え、回答を集め直す。誰に何を頼んだかの管理まで抱え込んでいる。
月次の実務を、まとめて任せる。
PMRの取りまとめからレンダー報告、支払いの実務、会計・税務まで、フォーワン税理士法人がまとめてお受けします。今の体制に合わせて、任せたい範囲をお選びいただけます。
PMR・月次データの取りまとめ
各PMからの資料回収、内容の確認、不足・不整合の照会。マスターレントロールなど、確認に使える形へ整理します。
レンダー報告・コベナンツ管理
報告に必要な資料の取りまとめ、契約に沿った計算・照合、報告資料の作成と質問の整理。連絡・提出は合意した権限と承認手順に沿って進めます。
SPC会計・税務
月次データから会計処理、決算・税務申告までを、月次の実務と切れ目なくつなぎます。お客様の相談窓口は一本のままです。
関係者との連絡・進行管理
PM、AM、会計担当、レンダーの間にある確認事項と期限を整理。お客様に判断いただく事項と、こちらで進める実務を分けて共有します。
まずは、任せたい業務と現在の委託料をお聞かせください。照合や資料整理へのAI・デジタル活用と専門家の確認を組み合わせ、品質を高めながら費用を抑える業務設計をご提案します。
任せたい業務を相談する引き継ぎも、こちらが主導します。
SPC・ファンドの管理事務は、組成時に決めた体制のまま続いていることが少なくありません。現在の業務と確認手順を見直し、資料整理・照合の効率化と専門家の確認を組み合わせて、品質と費用の両面から移管後の体制をご提案します。期中からの移管はそのための現実的な選択肢です。
現状診断
現在の会計処理・申告状況・報告義務・費用構造を棚卸しし、移管による影響と見直し余地を整理してご提示します。
並行稼働で引き継ぎ
関係者と確認期間・担当範囲を合意し、必要に応じて並行確認を実施。監査対応・レンダー報告・分配実務の継続を考えた切替計画を立てます。
切替・標準化
年間コンプライアンスカレンダーへ期限を移し替え、進捗が見える運営へ標準化。属人化していた管理事務を、仕組みで回る状態にします。
複数ビークルの一括移管や、決算期をまたぐ移管のご相談も承ります。
解説記事: 監査・レンダー報告を止めない移管の進め方対応スキーム・アセット
以下のようなスキーム・アセットタイプについて、会計・税務の観点からご相談に対応します。案件ごとに構造が異なるため、まずはストラクチャーの詳細をお聞かせください。
スキーム
- GK-TK（合同会社・匿名組合）
- TMK（特定目的会社）
- 信託受益権・不動産信託受益権化
- ダブルSPC・親子SPCストラクチャー
- クロスボーダー・海外SPC（フィーダーを含む）
アセットタイプ
- オフィス
- レジデンス
- 物流施設
- データセンター
- ホテル
- ヘルスケア施設
- 再生可能エネルギー
- 金銭債権
サービス全体像
ビークルのライフサイクルを6段階に分け、各段階で発生する論点を漏れなく整理しています。
組成前 — ストラクチャリング・税務検討
スキームを組む前に、会計・税務の観点から成立性を検証する段階です。
- スキーム比較検討・実行スキームの提案（GK-TK / TMK / 信託受益権 / クロスボーダー）
- 導管性要件の設計（TK分配の損金算入の前提整理、TMKの支払配当損金算入要件の充足設計）
- オフバランス判定・連結判定・リース判定に関する会計論点の整理
- 税務ストラクチャー検討（源泉税、租税条約の適用検討、過大支払利子税制、登録免許税・不動産取得税の特例）
- 契約書の会計・税務条項レビュー（TK契約・AM契約・信託契約等）
設立 — ビークル立ち上げ
ビークルを実際に設立し、運営の受け皿を整える段階です。
- SPC設立プロセス全体の進行管理（定款作成・公証・登記実務は提携する司法書士等の専門家が対応）
- 銀行口座開設サポート
- 電子公告・決算公告対応
- オフショアビークル（海外SPC）の設立サポート（フィーダーを含むクロスボーダー対応）
- 役員・職務執行者の就任対応
期中 — 会計・レポーティング
ビークル固有の会計論点を押さえながら、月次の運営を回す段階です。
- 記帳代行・月次決算
- SPC会計特有の論点対応（信託会計・匿名組合の会計処理・金融資産の消滅認識）
- IFRS / USGAAPに基づく親会社連結パッケージ対応
- 投資家向けレポーティング（和文・英文）
- 監査法人対応（資料準備・質問対応の窓口）
期中 — 税務申告・導管性モニタリング
申告実務に加えて、導管性要件を期中から継続的に確認する段階です。
- 法人税・消費税・事業税申告（TMK・GKそれぞれの特例を踏まえた申告）
- 導管性要件の期中モニタリング
- 源泉所得税対応（TK分配・非居住者への分配）
- 消費税の課税区分整理・課税売上割合の管理（居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限を踏まえた取得時検討を含む）
期中 — 資金管理・レンダー対応
資金の動きとコベナンツを可視化し、レンダーとの関係を維持する段階です。
- キャッシュマネジメント（支払実行・資金移動の実務）
- ローン管理（DSCR / LTVコベナンツの計算、レンダーへのレポート作成）
- ウォーターフォール計算・分配実務
- 印鑑・通帳等重要物の保管対応
- 定時株主総会・社員総会等の機関運営サポート
清算 — 解散・清算・最終申告
ビークルの役割を終え、最終的な会計・税務処理で締めくくる段階です。
- 解散・清算手続きの進行管理（解散・清算結了登記は提携司法書士と連携）
- 清算事業年度の税務申告
- 残余財産の分配に関する会計・税務対応
進捗と期限を、共有する。
SPC・ファンドは期限の種類が多く、担当者一人の記憶に依存すると運営リスクになります。私たちは「専門家が判断し、運営は仕組みで止めない」体制を作ります。
年間コンプライアンスカレンダー
申告期限、分配実行日、レンダーへの報告期限、決算公告など、ビークルごとに異なる期限を年間カレンダーとして整理し、担当者が確認する手順を設けます。
進捗・成果物のステータス共有
依頼した資料が今どこまで進んでいるか、申告書のドラフトがいつ届くか。「今どうなっているか」をお客様から見える形で共有します。
専門家と仕組みによる期限・タスク管理
期限管理や進捗確認にはAI・デジタルの活用を検討し、担当者による確認と組み合わせます。判断が必要な論点は、税理士等の専門家が最終確認する体制です。AIの利用範囲と確認手順は、情報の取り扱いと業務内容に合わせて定めます。
体制と信頼性
品質管理
申告書・レポートは複数名によるレビューを経てから提出します。導管性要件やコベナンツなど、要件充足を確認すべき論点は、チェックリストとして運営プロセスに組み込んでいます。
料金の考え方
不動産SPC・ファンドの会計・税務は、ビークルの数やスキームの複雑性によって必要な工数が大きく変わるため、画一的な料金表を示すことが難しい領域です。まずはヒアリングを通じて、貴社のストラクチャーに応じたお見積りをご提示します。
価格が変動する主な要因
- 管理するビークルの数
- 採用するスキームの複雑性（GK-TK / TMK / クロスボーダー等）
- 会計監査の有無
- 英文レポーティングの要否
- 記帳量・取引の複雑性
よくある質問
TMKであれば90%超配当要件や借入先・社債権者の適格性（機関投資家要件）など、スキームごとの導管性要件の充足状況を期中モニタリングとして定期的に確認し、要件を欠く兆候があれば早期に共有します。
まずは無料相談で、現状をお聞かせください。
組成前のご相談から、既存ビークルの運営引き継ぎまで対応します。
現在の事務所からの引き継ぎのご相談も歓迎します。