不動産SPC・ファンドの
会計・税務・アドミニストレーション
組成前のストラクチャリングから清算まで、ビークルのライフサイクル全体を通じて 会計・税務・運営の実務を支えます。期限が漏れず、進捗が見える運営基盤で、 AM・GPのバックオフィスを引き受けます。
こんな課題に
SPC・ファンドの運営現場でよく伺うご相談です。
AM設立直後で、バックオフィスがまだない
アセットマネジメント会社を立ち上げたばかりで、SPC運営のための会計・税務体制をこれから整える必要がある。
前任の事務所からの引き継ぎがうまく進まない
既存の会計処理・申告内容の把握に時間がかかり、切り替えのタイミングを逃したくない。
監査法人・レンダー対応が回っていない
監査対応の資料準備やレンダーへの定期報告が属人化し、対応漏れのリスクを感じている。
複数ビークルの期限管理が属人化している
ビークルが増えるほど申告・分配・報告の期限が複雑化し、担当者の頭の中にしか管理表がない。
対応スキーム・アセット
以下のようなスキーム・アセットタイプについて、会計・税務の観点からご相談に対応します。案件ごとに構造が異なるため、まずはストラクチャーの詳細をお聞かせください。
スキーム
- ・GK-TK（合同会社・匿名組合）
- ・TMK（特定目的会社）
- ・信託受益権・不動産信託受益権化
- ・ダブルSPC・親子SPCストラクチャー
- ・クロスボーダー・海外SPC（フィーダーを含む）
アセットタイプ
- ・オフィス
- ・レジデンス
- ・物流施設
- ・データセンター
- ・ホテル
- ・ヘルスケア施設
- ・再生可能エネルギー
- ・金銭債権
サービス全体像
ビークルのライフサイクルを6段階に分け、各段階で発生する論点を漏れなく整理しています。
組成前 — ストラクチャリング・税務検討
スキームを組む前に、会計・税務の観点から成立性を検証する段階です。
- スキーム比較検討・実行スキームの提案（GK-TK / TMK / 信託受益権 / クロスボーダー）
- 導管性要件の設計（TK分配の損金算入の前提整理、TMKの支払配当損金算入要件の充足設計）
- オフバランス判定・連結判定・リース判定に関する会計論点の整理
- 税務ストラクチャー検討（源泉税、租税条約の適用検討、過大支払利子税制、登録免許税・不動産取得税の特例）
- 契約書の会計・税務条項レビュー（TK契約・AM契約・信託契約等）
設立 — ビークル立ち上げ
ビークルを実際に設立し、運営の受け皿を整える段階です。
- SPC設立プロセス全体の進行管理（定款作成・公証・登記実務は提携する司法書士等の専門家が対応）
- 銀行口座開設サポート
- 電子公告・決算公告対応
- オフショアビークル（海外SPC）の設立サポート（フィーダーを含むクロスボーダー対応）
- 役員・職務執行者の就任対応
期中 — 会計・レポーティング
ビークル固有の会計論点を押さえながら、月次の運営を回す段階です。
- 記帳代行・月次決算
- SPC会計特有の論点対応（信託会計・匿名組合の会計処理・金融資産の消滅認識）
- IFRS / USGAAPに基づく親会社連結パッケージ対応
- 投資家向けレポーティング（和文・英文）
- 監査法人対応（資料準備・質問対応の窓口）
期中 — 税務申告・導管性モニタリング
申告実務に加えて、導管性要件を期中から継続的に確認する段階です。
- 法人税・消費税・事業税申告（TMK・GKそれぞれの特例を踏まえた申告）
- 導管性要件の期中モニタリング
- 源泉所得税対応（TK分配・非居住者への分配）
- 消費税の課税区分整理・課税売上割合の管理（居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限を踏まえた取得時検討を含む）
期中 — 資金管理・レンダー対応
資金の動きとコベナンツを可視化し、レンダーとの関係を維持する段階です。
- キャッシュマネジメント（支払実行・資金移動の実務）
- ローン管理（DSCR / LTVコベナンツの計算、レンダーへのレポート作成）
- ウォーターフォール計算・分配実務
- 印鑑・通帳等重要物の保管対応
- 定時株主総会・社員総会等の機関運営サポート
清算 — 解散・清算・最終申告
ビークルの役割を終え、最終的な会計・税務処理で締めくくる段階です。
- 解散・清算手続きの進行管理（解散・清算結了登記は提携司法書士と連携）
- 清算事業年度の税務申告
- 残余財産の分配に関する会計・税務対応
運営基盤 — 進捗が見える、期限が漏れない
SPC・ファンドは期限の種類が多く、担当者一人の記憶に依存すると運営リスクになります。私たちは「専門家が判断し、運営は仕組みで止めない」体制を作ります。
年間コンプライアンスカレンダー
申告期限、分配実行日、レンダーへの報告期限、決算公告など、 ビークルごとに異なる期限を年間カレンダーとして構造化し、抜け漏れを防ぎます。
進捗・成果物のステータス共有
依頼した資料が今どこまで進んでいるか、申告書のドラフトがいつ届くか。 「今どうなっているか」をお客様から見える形で共有します。
AIを活用した期限・タスク管理
期限管理や進捗確認といった定型的な運営は、AIを使って抜け漏れなく回します。 判断が必要な論点は、税理士等の専門家が最終確認する体制です。AIは専門家の判断を止めないための運営基盤であり、判断そのものを代替するものではありません。
運営中のビークルの移管 — 運営コストの見直し
SPC・ファンドの管理事務は、組成時に決めた体制のまま続いていることが少なくありません。AIを組み込んだ運営基盤の上で管理事務を標準化しているため、品質を落とさずに運営コストの構造を見直せます。期中からの移管はそのための現実的な選択肢です。
現状診断
現在の会計処理・申告状況・報告義務・費用構造を棚卸しし、 移管による影響と見直し余地を整理してご提示します。
並行稼働で引き継ぎ
引き継ぎ計画に沿って一定期間は前任体制と並行して運営し、 監査対応・レンダー報告・分配実務を止めずに切り替えます。
切替・標準化
年間コンプライアンスカレンダーへ期限を移し替え、進捗が見える運営へ標準化。 属人化していた管理事務を、仕組みで回る状態にします。
複数ビークルの一括移管や、決算期をまたぐ移管のご相談も承ります。
体制と信頼性
専門家体制
税理士が中心となり、必要に応じて提携する司法書士・弁護士等の専門家と連携しながら対応します。 担当者が変わっても対応品質が落ちないよう、案件情報はチームで共有しています。
品質管理
申告書・レポートは複数名によるレビューを経てから提出します。 導管性要件やコベナンツなど、要件充足を確認すべき論点は、チェックリストとして運営プロセスに組み込んでいます。
料金の考え方
不動産SPC・ファンドの会計・税務は、ビークルの数やスキームの複雑性によって必要な工数が大きく変わるため、画一的な料金表を示すことが難しい領域です。まずはヒアリングを通じて、貴社のストラクチャーに応じたお見積りをご提示します。
価格が変動する主な要因
- ・管理するビークルの数
- ・採用するスキームの複雑性（GK-TK / TMK / クロスボーダー等）
- ・会計監査の有無
- ・英文レポーティングの要否
- ・記帳量・取引の複雑性