固定資産税の「価格」と「課税標準額」、相続税で見るのはどちら？
亡くなった方の固定資産税の課税明細書には、「価格」と「課税標準額」という2つの金額が並んでいます。相続税の申告が要るかを見積もるときや、土地・家屋の評価に手をつけるときに、どちらの数字を使うかを整理します。
結論
相続税で見るのは「価格」（市区町村によっては「評価額」と書かれた欄）です。自宅などの家屋は、原則としてこの価格がそのまま相続税の評価額になり、倍率地域の土地は価格に国税局長が定める倍率を掛けます。「課税標準額」は、住宅用地の特例などを当てはめて固定資産税の計算用に小さくした額なので、相続税の評価には使いません。
くわしく
2つの金額は何が違うか
| 明細書の欄 | どんな金額か | 相続税での扱い |
|---|---|---|
| 価格（評価額） | 固定資産課税台帳に登録された土地・家屋の評価額。相続税の評価でいう「固定資産税評価額」はこの額 | 家屋と、倍率地域の土地の評価に使う |
| 課税標準額 | 価格に住宅用地の特例や負担調整措置を当てはめた、固定資産税の計算のもとになる額 | 使わない |
住宅が建っている土地では、固定資産税の課税標準額が、住宅1戸につき200㎡までの部分（小規模住宅用地）は価格の6分の1、それを超える部分（家屋の床面積の10倍まで）は価格の3分の1になります。たとえば価格2,400万円の自宅の敷地（200㎡以下）なら、課税標準額は400万円かそれ以下です。地価が上がった土地の税負担を少しずつ上げる負担調整措置によって、課税標準額がさらに低く抑えられていることもあります。
課税標準額を相続税の計算に入れると、土地の値打ちを大きく低く見積もることになります。明細書によっては都市計画税の課税標準額も別の欄に並びますが、こちらも相続税では使いません。
家屋は、価格がそのまま評価額
自分で住んでいた家屋などは、固定資産税評価額に1.0を掛けて評価します。つまり、明細書の価格と同じ額です。ただし、人に貸している家屋は借家権の分を差し引きます。令和6年1月1日以後の相続などで取得した居住用のマンションは、区分所有補正率による調整がかかる場合があります。
土地は、路線価地域か倍率地域かで分かれる
土地はまず、国税庁が毎年公表する路線価図・評価倍率表で、どちらの地域かを確かめます。
| 地域 | 計算の形 | 価格の使い方 |
|---|---|---|
| 路線価地域（主に市街地） | 路線価 × 土地の形などによる補正 × 面積 | 評価の計算には使わない |
| 倍率地域 | 価格 × 国税局長が定める倍率 | そのまま使う |
路線価は地価公示価格等の80％程度、固定資産税の宅地の価格は地価公示価格等の7割を目途に決められています。この目安どおりなら、路線価地域の土地は、路線価で計算した額のほうが価格より高くなる見込みです。ただし、土地の形や地域によってずれるので、価格から割り戻した額を評価額の代わりにはできません。
共有の不動産とマンションの敷地は、持分を掛ける
兄弟で共有している土地のように、1つの不動産を何人かで持っているときは、明細書に物件全体の価格が載っています。亡くなった方の分を出すときは、評価した額（家屋なら価格、倍率地域の土地なら倍率を掛けた後の額）に、亡くなった方の持分を掛けます。
分譲マンションは、敷地と部屋で載り方が違います。
- 敷地（「共用土地」などの欄）：価格も地積も、マンションの敷地全体の数字です。敷地全体を評価した額に、亡くなった方の持分（敷地権の割合）を掛けます。
- 部屋（家屋の欄）：1棟の評価をもとに、その部屋に割り振った額が載っています。価格をそのまま使い、部屋を夫婦などで共有していれば、その持分を掛けます。
敷地の課税標準額は、市区町村によって、敷地全体の額のことも、持分で按分した後の額のこともあります。按分された課税標準額が並んでいても、価格は敷地全体の額のままです。持分は、明細書の持分の欄か、登記事項証明書の敷地権の割合で確かめます。
欄の名前は、市区町村で違う
課税明細書の様式や項目名は、市区町村によって異なります。「価格」「評価額」「評価額（価格）」など呼び方がまちまちで、課税標準額の欄が2つ以上並ぶ明細書もあります。迷うときは、固定資産評価証明書を取ると、価格を証明書の形で確かめられます。
期限と注意
- 相続税の申告・納付は、通常、亡くなった日の翌日から10か月以内です。申告が要るかは、不動産以外の財産や債務も合わせて判断します（相続税の申告期限から逆算する）。
- 課税明細書は、その年の1月1日に不動産を持っていた人あてに届きます。どの年度の価格を使うかは、亡くなった日に合わせて確かめます。
- 課税標準額や税額を足し上げても、相続税の評価額にはなりません。
- 路線価地域の土地は、価格ではなく路線価で評価します。
- 共有の不動産の通知書は代表者1人に届くため、亡くなった方の手元に明細書がないことがあります。
根拠
- 相続税法 第22条（e-Gov 法令検索）
- 国税庁 No.4602 土地家屋の評価
- 国税庁 No.4604 路線価方式による宅地の評価
- 国税庁 No.4606 倍率方式による土地の評価
- 国税庁 財産評価基本通達21（倍率方式。固定資産税評価額の意味）
- 国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価
- 国税庁 質疑応答事例「共有地の評価」
- 国税庁「令和8年分の路線価等について」
- 国税庁 相続税の申告要否判定コーナー「固定資産税評価額」
- 総務省「固定資産税の概要」
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
- さいたま市 課税明細書（土地）の見方（PDF。分譲マンションの敷地は全体の地積・価格・課税標準額）
- 仙台市 税額の計算のしかた（PDF。共用土地の課税標準額は持分割合を掛けた額）