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アパートの敷地は、どれだけ評価が下がる？（貸家建付地・賃貸割合）

亡くなった方がアパートや貸家を建てて人に貸していた土地は、「貸家建付地」として、自分で使う土地より低く評価します。どれだけ下がるかは、借地権割合・借家権割合・賃貸割合の3つで決まります。

結論

貸家建付地の評価額は「自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」です（財産評価基本通達26）。借地権割合60％の地域で満室なら、自用地としての価額より18％（60％×30％×1.0）下がります。空いている部屋の分は下がりませんが、一時的な空室なら賃貸しているものとして計算できます。建物（貸家）も、固定資産税評価額から借家権割合×賃貸割合の分を差し引きます。

くわしく

計算に使う4つの数字

評価明細書（土地及び土地の上に存する権利の評価明細書）の第2表の「貸家建付地」の欄で、次の4つを掛け合わせます。

評価額 ＝ ① − ① × ② × ③ × ④

①の計算は、路線価地域なら土地の形や道路との接し方による補正、倍率地域なら固定資産税の「価格」のコラムにまとめています。借地権割合・借家権割合は、亡くなった年分の財産評価基準書で確かめます。

賃貸割合は、部屋ごとの床面積で数える

賃貸割合は、アパートの部屋（各独立部分）ごとに、亡くなった日に賃貸しているかを見て、床面積で計算します。各独立部分とは、壁・扉・階で区切られ、独立した出入口がある部分です。部屋の数や家賃の額で割合を出すのではありません。

数字の例

普通住宅地区で路線価30万円（記号D、借地権割合60％）、土地の形による補正がない200㎡の土地に、2階建て10室（1室50㎡、合計500㎡）のアパートが建っているとします。建物の固定資産税評価額は2,000万円、借家権割合は30％です。

① 自用地としての価額：30万円 × 200㎡ ＝ 6,000万円

検算すると、満室は6,000万円 ×（1 − 0.18）＝ 4,920万円、2室が長く空室なら6,000万円 ×（1 − 0.144）＝ 5,136万円で、同じ答えになります。

建物（貸家）は「固定資産税評価額 − 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合」で評価します（財産評価基本通達93）。

一時的な空室に当たるか

賃貸割合は、原則として、亡くなった日に実際に賃貸している部分で計算します。ただし、継続して賃貸してきた部屋が、亡くなった日にたまたま空いていただけなら、賃貸しているものとして計算してかまいません。国税庁は、次のような事情から総合的に判断するとしています。

• 亡くなる前から、継続して賃貸されてきた部屋か
• 前の入居者が出たあと、すぐに次の入居者を募集したか
• 空いている間、ほかの用途に使っていないか
• 空いていた期間が、亡くなった日の前後の例えば1か月程度など、一時的な期間か
• 亡くなった後の賃貸が、一時的なものではないか

募集をやめていた部屋や、物置に使っていた部屋は、一時的な空室とは言えません。

小規模宅地等の特例を重ねる

貸していた土地は、親族が相続して申告期限まで貸付けを続け、土地を持ち続けると、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）で、200㎡までの部分の評価額を50％減らせます（租税特別措置法69条の4）。例の土地は200㎡なので、満室なら全部が対象です。

4,920万円 − 4,920万円 × 50％ ＝ 2,460万円

重ねるときは、次の点に気をつけます。

• 亡くなる前3年以内に新たに貸付けを始めた土地は、原則として対象になりません。亡くなった方が3年を超えて事業的規模の貸付け（特定貸付事業）を続けていた場合は、この制限はかかりません。
• 空いていた部屋に対応する部分の土地は、一時的な空室でなければ対象になりません。賃貸割合が1でないときは、申告書の第11・11の2表の付表1（別表）で、対象になる面積を分けて計算します。
• 自宅の土地（特定居住用宅地等）と一緒に使うときは、「特定居住用の面積 × 200/330 ＋ 貸付事業用の面積」が200㎡以下になるように調整します。

自宅の土地の特例は、自宅の土地は、相続税で8割減る？にまとめています。

貸家建付地にならない場合

貸家建付地として評価するのは、借家権の目的になっている家屋（人に賃貸している家屋）の敷地だけです。

申告の準備で集めるもの

• 賃貸借契約書と、亡くなった日の部屋ごとの入居状況の一覧（管理会社に任せていれば、管理会社に作成を頼む）
• 各部屋の床面積がわかる資料（建物の登記事項証明書、図面）
• 空いていた部屋があれば、退去日・募集を始めた日・次の入居日がわかる資料（募集の広告、管理会社とのやりとり）
• 建物の固定資産税の課税明細書か評価証明書
• 亡くなった年分の路線価図か評価倍率表（借地権割合）と、財産評価基準書の借家権割合

生前の備えとしては、退去が出たらすぐに次の募集を始め、その記録を残しておくことです。一時的な空室かどうかを、申告のときに説明しやすくなります。

期限と注意

• 相続税の申告・納付は、通常、亡くなった日の翌日から10か月以内です（相続税の申告期限から逆算する）。
• 賃貸割合は、亡くなった日の状況で決めます。亡くなった後に入居が決まった部屋は、一時的な空室に当たるかどうかで扱いが分かれます。
• 一時的な空室かどうかは、事実関係から総合的に判断されます。退去・募集・入居の日付がわかる資料を残します。
• 小規模宅地等の特例は、税額が0円になる場合でも、申告書を出さないと使えません。申告期限まで貸付けを続け、土地を持ち続けることも要件です。
• 借地権割合・借家権割合は年分ごとに定められます。亡くなった年分の財産評価基準書で確かめます。

根拠

• 国税庁 No.4614 貸家建付地の評価
• 国税庁 財産評価基本通達26（貸家建付地の評価）
• 国税庁 財産評価基本通達93（貸家の評価）
• 国税庁 質疑応答事例「貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲」
• 国税庁 質疑応答事例「貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価」
• 国税庁 質疑応答事例「宅地の評価単位−使用貸借」
• 国税庁 No.4613 貸宅地の評価
• 国税庁「路線価図の説明」
• 国税庁 確定申告書等作成コーナー「借家権割合」（令和6年分）
• 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 国税庁「共同住宅の一部が空室となっていた場合」（小規模宅地等の特例）
• 租税特別措置法 第69条の4（e-Gov 法令検索）

制度・一次資料の確認日：2026年10月27日。評価額は、亡くなった日の入居状況と、その年分の財産評価基準書に応じて計算します。